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マイホームを持ちたいと思ったら【勉強中まとめ】

公開日: : 最終更新日:2017/09/05 マイホーム , ,

記録として残して行こうと思います。家作りの参考になれば!

【現状】自由設計で施工会社未定(住宅イベントや内覧会に毎週通う)、土地探し中、FP相談すみ、税金の勉強やローンの勉強中

マイホーム購入を考えたらまずやること

①資産を計算しよう。FP相談がおすすめ

②総予算をきめよう。(土地+家のお金+その他諸費用+インテリア代)決定。

「年収×5+頭金+親からの援助があれば援助金」が 無理なく払っていけるマイホームの総予算だと聞きました。

実際は年収×5〜7+頭金くらいの方が多いそうです。

20代、30代前半でローンを組むなら少し高めに頑張っても大丈夫だと聞きました。

 

親からの援助金の非課税枠

新築の場合は条件を満たした「良質な住宅」であれば最大1310万、親からの援助金を非課税で受け取る事ができますので、援助が受けれる場合は頭金に足す事ができます。

※「良質な住宅」の条件:耐震等級2以上または免震建築物・断熱等性能等級4または、一次エネルギー消費量等級4以上・高齢者等配慮対策等級3以上

…今時は大概のハウスメーカー&工務店は耐震等級3をとっているようなので大概該当するかと思われます。念のため確認してくださいね!

※一般の住宅(中古含む)の場合は親からの援助金の上限は810万円

ローンの返済について

ローンを組む年齢にもよりますが、35年の上限でローンを組んで、住宅控除がきれた11年目から繰上げ返済をして定年2.3年前までに払い終わるのが理想ですね。

ローン返済が定年以降になってしまうと老後資金が貯めれる期間がないため不安です。

参考までに我が家は正社員の共働きですが、ローンは夫1人で組む予定です。

我が家が私(妻)をローン人員に入れなかった理由

①それほど遠くない未来に第二子を希望している(産休育休で妻の収入が減る)

②妻が育児が落ち着いたタイミングで自営業へ転身する予定があり、収入が不安定になる 

我が家は「夫婦の年収」ではなく「夫の年収」のみで家の総予算を決めました。

私の収入は貯金や教育費、繰上げ返済、たまにの娯楽(家族旅行)等に当てる予定です。

 

③どんな家を購入するか、もしくは建てるのかを決める

選択肢:新築or中古/マンションor建売or注文住宅

エリアや施工会社にもよりますが、土地の条件がまったく同じ場合、中古(築年数による)→新築マンション→新築建売→新築注文住宅 の順で費用がかかることが多いです。

中古をリフォームする、という方も増えているそうですよ。

家の費用に関しての目安

中古住宅の費用

中古の戸建の費用

築浅だと、中古家屋+土地代として、新築価格よりも1000万ほどやすく購入できるイメージです。

建ててから15年以上経過している中古戸建ならほぼ土地代だけで買えます。

耐震基準の新しい築浅7年以内がおすすめです!

土地の値段によって異なりますが、参考までに、私の住んでいる地域(中規模都市の街中とはいえない住宅地エリア。坪単価30万前後)では築浅2階建(建物は30坪台)45〜50坪台の土地で1000万後半〜 結構広くて立派な家!で3000万円台、といったかんじでした。

中古の鉄骨系ハウスメーカーのメンテナンス費(2015年以前に建てられた建物)

タイル張りで塗装は不要ですが、15年に1度300万の目地のメンテナンス費用がかかります。

うちのいとこが築10年ちょっとの某有名鉄骨系ハウスメーカーの中古住宅を2200万円ほどで数年前に購入しました。(私の住むエリアよりも少し田舎)

今年で15年目で、目地のメンテナンスがあり、300万必要でした。メンテナンスしないと保証がなくなるそうです。

陸屋根は(四角い屋根)構造上雨がとどまりやすく、雨漏りがしやすいらしいのでメンテナンスはしたほうが良いかと思われます。

た、、高いですね。

15年に1度300万用意するのって結構資金計画にいれておかないと用意できない金額です、、。

ちなみに、大手鉄骨系ハウスメーカーは共同で材料を購入して分けているそうなので大手鉄骨系ハウスメーカーはどこも同じメンテナンス費がかかるかと思われます。

2015年以降の目地は耐久性が上がり、30年持つそうです。

中古マンションの費用

マンションは初期投資は比較的安く、設備もよいので魅力的ですが、ランニングコストも確認することが必要です。主に管理費と、駐車場代が必要な場合は駐車場代、修繕積立費、固定資産税なども確認してください。

古いマンションの場合、購入後”大規模な耐震工事や立て直し”することになると結構思わぬ出費があることがあります。

購入前に大規模修繕の予定などがあるか聞いたほうがいいかもしれません。

新築の住宅の費用

施工メーカーによって値段が大きく変わります。また、注文住宅より建売のほうが1000万ほど安いように思います。

参考までに私の住むエリアでは2階建4LDK(32坪くらい)土地は40坪台が、地元の企業の建売だと、2200〜2700万、大手のHMの建売だと3500〜4000万台くらいでした。

注文住宅の費用

一般的なファミリー向けの家のサイズ(家の坪数33〜36坪くらい 4LDK)ですと

ローコスト住宅で1000万〜1500万、工務店で2000〜2500万、中堅ハウスメーカーで2500〜3500万、大手鉄骨系ハウスメーカー4000〜6000万(それ以上も)

私がいいな、、と思ったセンスがよい&素材、工法がよい工務店(地元で人気)数社にお客さんの平均費用をきいたら消費税や付帯工事など込みで35坪で2500万前後という回答が多かったです。

※土地代は別途必要です。私のエリアでは坪30万前後くらいなので44坪〜50坪前後の土地を買う方が多いそうです。ハウスメーカーさんに聞いたら「土地予算は1500万前後の方が多い」と言っていました。

ランニングコストも計算に入れておこう

外壁塗装:30年に1回(100〜150万)

外壁塗装は今まで10年〜15年に1度100万〜150万くらいする、というのが常識でした。

最新の塗装材では30年に1度ですむものもあるようです。

耐用年数が上がれば上がるほど塗装材の値段も上がりますが、外壁塗装で一番お金がかかるのは何と言っても足場代。塗装の回数を減らせるほうが総額的には安くなりますので、塗装材は耐用年数が長いものをリクエストしたほうがいいです。

タイルの場合、塗装は不要ですが、タイルを止めてある目地の補修が30年に1度(60万くらい?)あるとのことです。

ちなみに、鉄骨系ハウスメーカー(積水など)の目地は特殊らしく、30年に1回300万かかります。

ランニングコストがかからない外壁

今のところ割れなければ漆喰が一番優秀かもしれません。ひび割れが起きないように施工に工夫があればメンテナンスフリーです。

igスタイルさん(0宣言の家)は メッシュのような素材を漆喰を塗装する際に取り入れており ひび割れの心配はないとのこと。

一条工務店の外壁はタイル貼りなので 塗装の必要はありません。目地のメンテナンスが40年に1度あるそうで、60万くらいだそうです。

比較的お安いので一条もメンテナンスがあまりかからないのでよさそうです。

セキスイハイムさんも、メンテナンスはやすそうです。屋根はステンレスでメンテナンスなし。目地のメンテナンスは30年に1度40万くらい(営業さんが言っていました)だそうです。家自体はお高いですが、、。(家単体で3500万〜)

 

シロアリ対策(木造の場合):10万くらい/1回

めんどくさくてやらない人もいるらしいです。本当は15年に1回くらいはやったほうがいいらしいです。

屋根のメンテナンス:すみません、、忘れました。

新築マンションの場合

マンションは戸建よりは比較的安く、設備もよいので魅力的ですが、ランニングコストも確認することが必要です。

主に管理費と、駐車場代が必要な場合は駐車場代、修繕積立費、固定資産税なども確認してください。

※戸建でもメンテナンス費、固定資産税は自分で払う必要があるので格段お得なわけではないですが、メンテナンスは放置しようと思えば放置もできますからね、、笑

④エリアと希望の間取りを決める

(例:○県○市で駅から徒歩○分内/4LDKで和室必須 等)

最近はコンパクト住宅が主流らしく、(4人家族4LDKなら)40坪〜50坪台の土地に30〜35坪の家(駐車場2台)が多い、、と私の住むエリアのハウスメーカーさんは言っておりました。

「今時40坪の家は大きい」らしいです。※1世帯で

エリア:狭めすぎるとなかなか見つからないので そこそこ広げて探す事をおすすめします。

子供が小学校以上の場合、転校にならないように校区内で探す方が多いです。

校区を関係なく選択できると ぐっと選択肢が広がります。

小学校入学前に建てれば子供の転校問題がありません。

間取り:子供の人数、親が一人になった時に一緒に住む可能性があるかないかなども考えて間取りを考えるといいかなと思います。

参考:我が家は4人家族想定で、老後は階段を登りたくないので1階に1室ほしいです。

ていうか今ですら2階はそうじとか移動がめんどくさいだろうなと思っています。(現在平屋)

4LDK+ウォークインクローゼットの間取りを希望しています。

4LDK2階建だと、総建て坪は30〜35.6坪だそうです。

建ぺい率や容積率にもよりますが土地は45坪〜50坪くらいの人が多いです。

都心だと土地が30坪台で3階建も多いようです。

和室はいるかいらないか

リビングとつながった和洋折衷の和室が人気ですね。最近は和紙で作った畳が主流のようです。

子供が小さいと「和室って便利そうだな」とか思いますよね。

老後も和室で過ごすイメージが刷り込まれていたりします。

こたつを置いて冬にまったりしたいなぁ〜なんて思ったりもするのですが、我が家では和室は入れない事にきまりそうです。

理由は60の母が「畳は布団から起きあがるのが大変。おばあちゃんも老後は(電動)ベッドにしてた。

ベッド周りにコンセントがあるといいわね」と言って、和室を無くしてオールフローリングにリフォームしました。

そんなことを聞くと、老後の寝室想定の部屋は和室ではなくフローリングにしてベッド生活のほうがいいような気がしてきます。笑

まぁ、、そこまで生活が不便になったら、家ではなく施設暮らしだっていう意見もあるので

結局答えは見つからないのであります。

でも、、老後に施設はいるお金の余裕あるのかしら、、。

▪︎追記

洋室にフルリフォームした母ですが、「和室が一個もないのはそれはそれで寂しい。こたつはやっぱり畳じゃないと、、やっぱ和室は1個は欲しいかな。寝起きはベッドがいいから、和室はセカンドリビングで」とも言っています。

うーん、それもそうなんですよね、、。

大晦日はこたつにはいってみかん食べながらダラダラと紅白みたりしたいですよね。

こたつにヌクヌク入りながらのアイスって最高ですし、、。笑

日本人にとってやっぱ畳は心の拠り所!?

今では 畳のマットも売っているので、フローリングにしておいて和室がどうしても欲しい!と思ったら畳のマットを買うのも選択肢としてはありだと思います。

建売やマンションの方:物件探し

希望のエリア内で希望の間取りと予算内におさまる家を探して購入するだけです。情報を集めましょう!

探し方:①住宅展示場に行き、気になるハウスメーカーがあったら登録しておきます。営業さんと仲良くなっておくと建売販売情報など事前に教えてくれます。展示開始前に購入するチャンスも。

探し方:②アットホームなどのネットで建売やマンション情報を探す。1年以上売れない建売は新築でも新古品扱い、、なのか、1年ごとに値段がさがっていくのでお買い得です。

建売はそのエリアに4つとかまとめて立てる事も多く、真ん中の物件はたまに売れ残ってしまうそうです。

4個中1個売れ残っている場合、印刷広告費がもったいないので 広告を打たず放置して宣伝しないために売れ残っている事も。

探し方:③大手&住みたいエリアの不動産会社に登録しておく。新築、中古物件の紹介をしてもらえます。

探し方:④地方新聞のチラシやフリーペーパーをチェックする(新聞を取っていない方は、周りの新聞をとっている人にチラシが入ったらちょうだい!とたのんでおくのもありです)

*******

以下、注文住宅の方のみ進んでください↓

土地の予算が決まったら、土地探しと施工会社探しは同時進行です。

土地だけ買って、残りの予算で家を立てようとすると、ローコスト住宅しか建てられない、、なんていうことが発生します。

■家の契約まで、理想の流れ

家と土地全てにかけれる総予算をきめる→

探しているエリアと予算(1400〜1700万 等)を不動産会社に伝え、土地探しスタート→

施工会社を探し、施工会社を決定!→

施工会社と理想の間取り(4LDKにウォークインクローゼットが欲しい、リビングは広め、ガレージが欲しい、中庭が欲しい、、等)を話し合い、外観の素材など ざっくりの見積もりをとってもらい、理想の家がいくらで建てられるかを聞く。→

理想と値段を照らし合わせて、取捨選択し、だいたいの理想案をまとめる→

【家の値段が決まれば 土地の上限価格が見える!】→

金額的にも立地的にも いいなと思う土地が見つかったら、施工会社に、理想の間取りの家が建ちそうか相談する→

施工会社がその土地の形状にあわせて間取りプランを作る→

だいたいそのような間取りでOKだったら 仮押さえ&ローン申請→

詳しくプランを練り直す→施工!

 

ローン申請時に提出する間取りは 「だいたい」でよいそうです。

最終的に予算オーバーを極力さけるためには

見積もり時には間取りはもちろんのこと、お金がかかりそうな「要望」や「ゆずれないこと」は早めに伝えた方がよいです。

お金が通常よりかかりそうなものは、主に水回り、外壁、うち壁にタイルや塗り壁を使う場合、広いバルコニー、ヒノキを使いたい、牧ストーブを置きたい、天井を標準より高くしたい、大屋根にしたい 等、などです。また、希望の屋根の形状があるのなら早めに伝えた方がよいです。

既製品ではなくオリジナルの造作物が多いと高くなるようです。(例えばお風呂だと、システムバスなら100万くらいだけど、造作のヒノキ風呂にすると300万はかかるそうな!)

逆に吹き抜けなどは 床面積が減るのでやすくなることが多いそうです。

 

⑤注文住宅の方:土地の予算を決める

総予算から内訳を考えます。

例 総予算4500万=土地1500万前後+土地購入にかかる費用(仲介手数料など)+100万前後+家2000〜2500万+諸々かかる費用100万(電気・ガス・水道の引き込み工事、仮設トイレ設置費用など)+インテリア100万+外構費100〜200万 

その他:引越し費用など

外構費とは:庭や門・柵などの費用のことです。こちらは砂利を引いて最低限整えるだけで50万はしてしまうそうです。

それなりの体裁を求めるなら100〜150万は確保したほうがいいそうですが、これは家を建ててからいつか余裕ができてからでもできるので予算が厳しい方は後回しでもいいかもしれません。

でも、、住宅ローンとは別に資金を用意しないといけないのでローンにまとめてしまったほうが楽ですけどね。

 

予想外の出費

地盤調査で地盤改良が必要な土地だった場合、思わぬ出費があります。

通常は50万前後で収まることが多いようですが、地盤がゆるい土地、田んぼや畑だった土地などは改良工事で200万かかることも。今まで一番高かった改良工事はなんでしたか?と営業さんに聞いたら「裏が崖の土地で、600万しました」といっていました。

以前家が確実に建っていた土地のほうが大規模な地盤改良のリスクは少なそうですね。

土地を買う前に 地主さんがOKしてくれれば 事前に地盤調査をすることが安心です。

が、、快諾してくれる地主さんばかりではありません。無理の場合も多いようです。

⑥注文住宅の方:不動産探し

土地の予算がざっくり決まったら希望エリア内にある不動産屋に声をかけに行きます。

希望の伝え方 「予算・坪数・エリア その他の希望(○向き、道路の幅、角地 等 )」を伝えます。

土地探しを開始したころはネットの不動産情報ばかりみていましたが、正直のこりものばかりでした。

希望住居エリアの中にひっそりと看板を上げている不動産に行ってみてください。

非公開物件をたくさん持っています。3件くらいは最低でも登録しておくべきです。

参考:私のこだわっている条件 電波塔そばNG(健康被害が心配)、川のそばNG(蚊が多い&夜が暗い)/東向きか南向き/45坪以上/防火地域はNG(建築費が上がる)/間口8M以上 できたら10M(車3台とめたい)

南向きの土地は人気があり高い傾向があります。東南角地は最高の立地とされ、割高のようです。

解体費用

古家付の土地で、更地渡しではなく現状渡しの場合、古家を解体したい場合は別途解体費用がかかります。 

解体費用は面積にもよりますが、ざっくり平均200万〜300万かかります。

木造より鉄骨の方が解体費が高く、住宅密集地で隣との空間が密接している場合も割高です。(隣との隙間は最低65cmくらいはあると壊しやすいですね。古い住宅地は家と家の隙間がないので解体費も割高です)

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niji家の土地&建築計画

土地&家のサイズ:45坪〜55坪の土地に33〜35坪の2階建の家

エリア:東海(まぁそこそこ生活に困らない程度の田舎。)

立地:妻の実家のそば

土地の平均坪単価28〜35万

ローン:夫(30台中盤)だけの35年ローン&ボーナス払いなし、繰上げ返済(60くらいに払い終わりたい)

頭金:500万(控除の関係で頭金0にして11年後に繰上げ返済時に頭金分払う可能性も)

親の援助:1310万(法律的に課税のない援助金額はMAX総額1310万だそうです。条件あり)

予算:家、土地、消費税、付帯工事、インテリア全て含む総予算4500万

年収×5〜6+頭金や援助金=総予算 にするくらいがゆとりがある資金計画、、だそうです。

年齢が上がるにつれて年収が上がる見込みがある固い職場でしたら年収×7〜8倍以上でも余裕だとは思います。

今回 ローンには正社員である妻(私)を入れなかった理由は、①夫婦でローンを組んだ場合、夫が事故や病気などで亡くなった場合でもシングルマザー状態でローンを払っていく必要がある②妻側の実家の家業(自営業)を近い将来継ぐため、収入が正社員よりも流動性があること③自営業者にはあまり住宅ローンの税金控除のメリットがあまりない という理由で外しました。

妻の収入分 貯金や教育資金に回すことができるので少し心に余裕が生まれます。

10年間は住宅ローン控除があるため 借金金額を減らさないように(控除にも条件があるため、10年以内に繰上げ返済してしまうと控除がきなかくなることも)キープし、11年目から繰上げ返済していくために貯金して行こうと思っています。

総額4500万の我が家の内訳はこんなかんじです。

土地:1500〜1700万(できたら1600以内)+手数料(100万くらいみておく)

建物:2300万〜2500万前後

外構費:150万

インテリア、家具代:100万

合計:4450万

 

間取りやこだわり:4LDK+ウォークインクローゼット、書斎

1階に広めのキッチン、ダイニング、リビングとオープン階段。将来寝室にもできるようなファミリークローゼットを1階に設置(洋室)、ベビーカーも収納できるような回遊できる広めの玄関土間

2階 子供が小学校高学年頃までは一緒に寝るため、寝室は まずは大きくとっておき、個室が必要になったら切り離せるようにしておきたい。

最終的には 子供部屋2、寝室1、ウォークインや書斎。階段上には本棚もおけるといいな。

トイレと洗面所は1階と2階に置きたいです。お風呂は1階のみ。

候補:

①一条工務店(icubeで2300万〜ismartで3000万〜。ismartで建てるなら建坪を小さくする必要あり)

地元の工務店(片道1時間半内のエリア):不動産屋さんに人気の工務店を聞き、3、4件見に行きました。

②健康住宅の IG style house(2500万前後)

我が家のこだわり:断熱材のグラスウールは絶対にイヤ。床は無垢がいいな。樹脂サッシのペアガラス以上がいいな。

気密性、断熱性のよい家がいいな。家相を気にする。リビング階段の4LDK。吹き抜けを階段とセットで作る。

老後は1階を平屋として使えるような間取りにする。(和室なし)

子供が小学校高学年になるまでは広い寝室でみんなで寝る→一人づつ 切り離して個室を与えてれるような流動性のある間取り

候補から外した会社

無印の「木の家」は夫婦共に気に入ったデザインでしたが、結局子供部屋など区切っていくと 開放感が魅力的な無印の家は ただの家になっちゃうんですよね、、。なので、大いに参考にはなったのですが 候補からは外しました。

値段の方は、ちょっと割高です。32坪くらいだと1800万くらいだったと思いますが、これには収納がついていません。収納はオプションなので無印の家具をかって足していくようなイメージです。オプションはだいたい300万〜かかると思っていた方がいいようです。

見積もりをきいていましたら、2300〜2500くらいだった記憶があります。一条さんのicubeと同じくらいかな。

ただ、「家ってこんなに自由な間取りで建てていいのか!」という新しい発見をもらえるので 一度ショールームに行く価値ありです。土間とリビングが繋がった空間素敵です。

その他の外した会社:パパママハウス(おしゃれ!いまどきなデザインではピカイチ。上質感というよりも ひたすらおしゃれ!ってかんじです。インスタ映えですね。モルタルを多様しているようですが、メンテナンスが大変そう、、。おしゃれなんですけどね。)

大和さん(予算オーバー。営業さんの安定感は半端なかった!)

セキスイ系(予算オーバー。上質な空間を作り出したいならセキスイ、住友林業ですね。流行に左右されない洗練された、上質な空間美。)

大手HMの断熱材がグラスウールを使っているところは ことごとくやめました。

勉強してるとグラスウールってあまり機能がよろしくない。材料費が安いので、企業にとってはよいのでしょうね。。

セルロースファイバーの断熱が気になっており、化学物質0の健康住宅で建てたいなぁ、、とIG style houseさんに心が動き気味でしたが、昨日一条のお家にお泊まり体験をしてきまして、、

夫が「一条一択しかない!」と言いだしました。笑

一条工務店の営業さんが本当によい方なので、、一条さんの家も機能は素晴らしいのですが、、私はまだ悩んでいます。

(一条さんのicube指定のキッチンや収納などのデザインが好きじゃないのが悩みの種。スマートも なんかツルッとして無機質で好きじゃないんですよね、、。)

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